Contabilizzazione calore e obbligo di adozione delle nuove tabelle millesimali di riscaldamento

Le Norme sulla contabilizzazione del calore

Il Decreto Legislativo del 4 luglio 2014 n°102, recepimento della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, ha introdotto rilevanti novità nel settore della contabilizzazione del calore dei condomini dotati di impianti centralizzati, ecco le principali:

  • obbligatorietà dell’installazione di contatori di calore individuali (anche per acqua calda sanitaria) entro il 31/12/16;
  • possibilità di non attendere al precedente obbligo nel caso in cui l’installazione sia antieconomica;
  • applicazione di sanzioni nel caso di non adozione del sistema di contabilizzazione;
  • obbligo di utilizzo della Norma UNI 10200 per la ripartizione delle spese (introduzione di nuovi millesimi di riscaldamento e di acqua calda sanitaria).

Per introdurre le importanti novità dettate dal D. Lgs. 4 luglio 2014, n.102 (Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica) in merito alla contabilizzazione del calore negli edifici riportiamo di seguito degli stralci dell’Articolo 9, comma 5:

“[…] Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo individuale:

b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016 da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliarenella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato;

c) nei casi in cui l’uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all’interno delle unita’ immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 834 […omissis…];

d) quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o tele-raffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e alluso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti.”

La norma UNI 10200:2013 è quindi resa obbligatoria per il riparto delle spese.

Uno dei principali criteri fino ad ora adottati per prassi dai Condomini stabiliva una “quota fissa” da dividere in millesimi ed una “variabile” da ripartire secondo le misure dei contatori. Queste due percentuali sono ora sostituite concettualmente da:

  1. quota consumo volontario
  2. quota consumo involontario

La prima verrà suddivisa in funzione degli effettivi consumi registrati dagli strumenti, mentre la seconda sarà funzione dei millesimi di fabbisogno di riscaldamento. Come dice la parola “involontario” tale componente energetica rappresenta le dispersioni delle colonne di distribuzione che trasportano il fluido termo-vettore (acqua calda del riscaldamento) ai vari piani e che cedono calore alle pareti e agli ambienti anche se le valvole dei radiatori sono chiuse. Tale calore non è regolabile dagli utenti che comunque ne beneficiano.

La norma UNI 10200 riporta quindi i criteri per:

  1. determinare la quota involontaria da suddividere a millesimi e quella volontaria in funzione del consumo (non sarà più un valore fisso deciso dall’assemblea come ad esempio il 30%, ma sarà calcolato in funzione di diversi parametri);
  2. stabilire dei nuovi millesimi di riscaldamento in base al fabbisogno energetico dei singoli appartamenti (i vecchi millesimi di riscaldamento saranno quindi messi da parte perché obsoleti alluso);
  3. definire una quota involontaria e dei corrispondenti millesimi per l’acqua calda sanitaria(nel caso di produzione centralizzata di acqua calda con boiler o scambiatore).

Per fare tutto ciò è necessario redigere un progetto che non si limiti solo al calcolo delle potenze dei radiatori (partendo dal rilievo delle misure e dalle tipologie di valvole e caloriferi). Questa procedura era sufficiente prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. 102/14 mentre ora l’obbligatorietà dell’attuazione della normativa UNI 10200 richiede, per ottemperare al precedenti punti, il calcolo delle dispersioni dei singoli appartamenti, ovvero un’analisi energetica delle singole unità immobiliari.

È obbligatorio redigere il progetto dell’impianto di contabilizzazione del calore?

La Legge 10 del 1991 all’articolo 26 Comma 3 (tuttora vigente) già allora recitava: “Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso e gli impianti non di processo ad essi associati, devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.”

La vecchia prassi di non redigere il progetto è forse frutto della convinzione che la centrale termica sia il cuore del sistema e che solo questa abbia necessità di un occhio di riguardo. Ovviamente però anche i radiatori ed i loro componenti sono parte integrante dell’impianto e pertanto sarebbero già legati agli obblighi del predetto comma.

Alla luce delle specifiche introdotte dal D. Lgs. 102 del 2014 il progetto di fatto è necessario, oltre a quanto premesso, anche per la corretta applicazione delle indicazioni del Decreto.

Infatti vi è la necessità di applicare i criteri di ripartizione della norma UNI 10200 e quindi (tra le altre) il ricalcolo dei millesimi di riscaldamento. Quest’ultimi sono legati al fabbisogno energetico dell’edificio e pertanto è necessario che un professionista abilitato effettui un’analisi energetica per ogni unità immobiliare.

Cosa deve contenere il Progetto e che informazioni sono necessarie all’Amministratore?

  • Dimensionamento e criteri di posa delle apparecchiature (contatori, ripartitori ecc);
  • Determinazione delle potenze dei radiatori e soluzione dei casi anomali (impianti a colonne);
  • Criteri di ripartizione (UNI 10200), quota involontaria e volontaria;
  • Determinazione dei fabbisogni energetici dell’edificio;
  • Nuove tabelle millesimali per il riscaldamento e l’acqua calda (ove centralizzata);
  • Calcolo previsionale e a consuntivo dei consumi con esempio di ripartizione del 1° anno.

Sanzioni per mancata installazione dei contabilizzatori di calore

Multe salate sono previste (Art. 16, Comma 7) per chi non ottempera all’obbligo di contabilizzazione entro i limiti stabiliti: sanzioni pecuniarie da 500 a 2500 € per il condominio e per ciascun cliente finale!

Quali sono le interazioni dell’innovazione con l’esistente regolamento contrattuale?

Spesso il Regolamento di Condominio è di tipo “contrattuale” e riporta già delle tabelle millesimali di riscaldamento nonché l’eventuale percentuale di quota fissa per gli appartamenti che non consumano energia termica. Le indicazioni del Decreto sembrerebbero quindi in antitesi rispetto alle maggioranze richieste per la modifica dei predetti valori millesimali. Alla luce dei pareri legali raccolti risulta che:

  • il regolamento di tipo contrattuale è di fatto un contratto e quindi vi trovano applicazione tutte le norme che disciplinano tale materia.
  • Deve quindi ritenersi applicabile l’articolo 1418 comma 1 del Codice Civile ovvero “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.“;
  • Il Decreto 102/14 è una norma imperativa (non derogabile dalle parti);
  • Il regolamento contrattuale è diventato nullo nel momento in cui è stata introdotta la contabilizzazione del calore;
  • L’Assemblea non può far altro che accettarlo.

Spesso, in passato, sono stati applicati dei coefficienti per venire incontro a quelle unità immobiliari che presentano maggiori consumi (sottotetto, piani sopra garage aerati, ecc) ridistribuendo le maggiori dispersioni a tutti i condomini. Pare evidente che non sia più possibile utilizzare tali parametri di riduzione in quanto contrari al fondamentale criterio che le spese devono riferirsi agli “effettivi consumi” e non al comfort oppure al godimento del servizio di riscaldamento.

E’ quindi consigliabile che, in concomitanza con l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore, si adottino delle misure di isolamento delle strutture confinanti con l’esterno o verso ambienti aerati per tutti i casi in cui ciò possa portare ad una riduzione del fabbisogno energetico per la climatizzazione invernale degli ambienti.

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